二手房交易在房地产市场中占据重要地位，而过户过程中的税费则是人们关注的焦点。二手房过户大税，即契税、增值税及附加税、个人所得税等，是交易成本的重要组成部分。那么二手房过户大税怎么算呢？以下是关于二手房过户大税的详细介绍。
二手房过户大税怎么算
1. 契税的计算
契税是购房者在过户时必须缴纳的一项税费。根据中国各地政策的不同，契税税率会有所差异。
一般来说：
- 对于首套房，90平方米以下的普通住宅，契税税率为1%;90平方米以上为1.5%。
- 对于二套房，契税税率通常为3%。
例如：若购买一套价款为100万元、面积为95平方米的首套普通住宅，契税计算如下：
100万元 × 1.5% = 1.5万元。
2. 增值税及附加税的计算
增值税及附加税是对卖方征收的，针对出售2年以内的住宅房产。若房产已满2年，则免征增值税及附加税。
增值税通常按取得销售收入的5%征收，各地政策会略有不同，全额抵扣取得土地增值税进项税后需要赔偿部分。
此外，附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，通常按增值税的11%征收。
例如：若出售价值100万元的房产，在持有不到2年情况下：
增值税：100万元 × 5% = 5万元
附加税：5万元 × 11% = 0.55万元
总计：5万元 + 0.55万元 = 5.55万元
3. 个人所得税的计算
个人所得税针对卖方征收，按房产转让所得的20%征收，若满足家庭较早住房且满五年，则可免征此项税费。
具体计算方法为：
出售价格 - 购房原价 - 合理费用 × 20%
例如：若出售价格为200万元，购房原价为120万元，持有年限5年且无其它合理费用：
200万元 - 120万元 = 80万元
按20%征收：80万元 × 20% = 16万元
4. 其他费用
二手房过户过程中，除上述税费外，还可能涉及评估费、交易服务费等。评估费通常按房屋评估价的0.5%~1%收取，不同地区的交易服务费标准也有所不同，应查询当地具体规定。
例如：若交易房屋实际评估值为100万元，评估费按0.5%计算：100万元 × 0.5% = 0.5万元。
综上所述，二手房过户大税的计算是一项复杂的过程，涉及契税、增值税及附加税、个人所得税等多项费用。购房者和卖房者在交易前，应详细了解当地税费政策和计算方法，以便控制交易成本，合理规划购房及出售事宜。